The Blackstone rebellion: how one country took on the world’s biggest commercial landlord
O'Brien, Hettie [2022], "The Blackstone rebellion: how one country took on the world’s biggest commercial landlord", The Guardian, London, 29 de septiembre, https://www.theguardian.com/business/2022/sep/29/blackstone-rebellion-ho...
Hettie O'Brien es una filósofa, escritora y editora asistente inglesa. Sus textos abarcan temas como economía, monopolios, empleo, política y cultura. Realizó sus estudios en la Universidad de St. Andrews y la Universidad de Cambridge. Ha trabajado con medios como la BBC, New Statesman y The Guardian.
Blackstone una empresa financiera privada de origen estadounidense, que administra activos financieros como fondos de pensiones y compañías de seguros. Es “el propietario comercial más grande de la historia” (Dato crucial 1), cuyo imperio abarca bloques de apartamentos, residencias de estudiantes y de personas mayores, oficinas, hoteles, almacenes logísticos, centros de datos y laboratorios.
Recientemente, la compañía ha sido objeto de críticas por la compra a gran escala de propiedades residenciales en todo el mundo y cuyas rentas están en constante incremento. En ese sentido, algunos testimonios apuntan que ha aumentado los precios de sus rentas, al tiempo que la compañía reduce los costos de mantenimiento de los edificios arrendados. Lo anterior ha estimulado la crisis mundial de la vivienda.
Blackstone debe diferenciarse de la compañía BlackRock, que también gestiona activos, fundada por un antiguo miembro de Blackstone: Larry Fink. BlackRock se volvió una firma independiente desde 1994 y actualmente opaca a Blackstone, excepto en términos de sus propiedades; pues las propiedades de Blackstone sextuplican a las de BlackRock.
Modos de operación de Blackstone en varios países
Antes de 2008, los mayores inversores en bienes raíces solían enfocarse en zonas de trabajo o comerciales. Luego de la crisis financiera de ese año, la industria pasó a centrarse en lugares residenciales. Sus estrategias de mercado en tales espacios comienzan con la compra de un edificio; le sigue la visita de empleados o empleadas de Blackstone para hacer evaluaciones del inmueble (tamaño, ubicación, altura, ventilación, iluminación, redes de transporte cercanas, lugares para comer a la redonda, tipos de negocios contiguos, entre otros) y algunas características demográficas específicas de la zona (por ejemplo, la dinámica de mudanza de estudiantes, artistas y programadores); después se hace una revisión de la documentación del edificio; luego se organiza una reunión con colegas internacionales de la empresa para supervisar la propuesta de trato; y, por último, se obtiene la aprobación del Comité de inversiones inmobiliarias. Así, “Blackstone está dando forma a las ciudades que nos rodean de una manera más profunda”.
1) Estados Unidos
Debido al contexto de parálisis económica, en Estados Unidos el pago de las hipotecas se hizo imposible para muchas personas, por lo que pusieron a la venta sus casas a costos menores. Blackstone, mediante una subsidiaria llamada Invitation Homes, empezó a adquirir casas en esta situación. En 2012, la empresa mantuvo un gasto de 125 millones de dólares por semana, tan solo en la compra de propiedades residenciales. Para 2019, Invitation Homes ya era propietaria de 82 500 hogares.
Sin embargo, numerosas quejas al respecto del nuevo casero empezaron a darse a conocer por el excesivo aumento de rentas, cuotas punitivas a los inquilinos e inquilinas y la falta de mantenimiento de los conjuntos habitacionales. Blackstone se limitó a señalar que se trataba de hechos erróneos.
2) España
En España, la historia se repitió a la brevedad. En 2013, Blackstone compró su primer flete de departamentos en Madrid, enlistando 1 860 en la capital española. Para 2019 ya tenía 30 000 viviendas de alquiler en el país, convirtiéndose en el propietario privado más grande de España.
El principal reclamo de sus inquilinos e inquilinas también fue el incremento de los precios de los nuevos contratos de arrendamiento, lo que forzaba el abandono de los hogares por la incapacidad de pagar las emergentes rentas.
3) Suecia
Blackstone encaró un escenario diferente en Suecia, donde existen controles federales sobre la renta. No obstante, le resultó “muy seguro y estable” dirigir sus inversiones hacia mercados regulados.
En 2016, compró una participación mayoritaria en la empresa inmobiliaria más grande de Suecia, haciéndose de 16 000 departamentos. De ellos, renovó 1 000 y les aumentó la renta en 42%. Después, en 2018, cambió el nombre de la empresa sueca a Hembla. Para 2019, Hembla ya era dueña de 21 000 espacios residenciales en Suecia.
La Unión de inquilinos de Suecia, en 2019, compiló un reporte de quejas, acerca del estado de las propiedades de Hembla, en donde se calificaban como desordenadas, sucias y rotas. Blackstone respondió que estaba invirtiendo sus ingresos en reparaciones de mantenimiento y en suministros energéticos alternativos, aunque en el documento de sus clientes se mostraban pruebas de las negligencias infraestructurales en sus bloques.
4) Dinamarca
A finales de 2018, el gremio de 40 000 inquilinos de Copenhague empezó a notar la nueva presencia de un gran propietario en la ciudad. La empresa tenía por nombre 360 North y era una socia operativa de Blackstone, que estaba comprando bloques departamentos a gran velocidad y nombre de su socio estadounidense.
En este país, Blackstone se encargó de implementar mecanismos legales para evadir el rastreo de sus propiedades (Dato crucial 2), aparte de promover el desplazamiento de antiguos inquilinos e inquilinas para subir los precios de sus rentas (Dato crucial 3).
Aunque la empresa estadounidense no era la única que compraba y renovaba departamentos en la ciudad, ni de las principales propietarias privadas en el mercado inmobiliario de Copenhague, sí tenía dos grandes problemas. Primero, que era una compañía extranjera deteriorando la vivienda barata en la zona y, segundo, que no había hecho las mejores alianzas de negocios con personajes locales.
Por las razones anteriores, la compra de algunos bloques residenciales comenzó a llamar la atención de inquilinos e inquilinas de la zona, quienes empezaron a reunirse y organizarse para hacerle frente al gigante estadounidense. En el artículo se narra el caso de Holckenhus, un bloque de departamentos antiguos, por el que empezaron a manifestarse e investigar (sobre cuestiones legales de propiedad) para detener el proyecto.
De ahí en adelante, la confrontación contra Blackstone ganó popularidad en los medios daneses. En otoño de 2019, las operaciones inmobiliarias de corporación estadounidense ya eran tema discutido en al Parlamento. Kaare Dybvad, un representante del partido Social Demócrata, configuró una propuesta de ley para limitar la especulación de las viviendas antiguas de la ciudad, limitando el aumento de las rentas de espacios renovados hasta 5 años después de la remodelación. Esta norma, conocida popularmente como Ley Blackstone, fue aprobada en julio de 2020 (Dato crucial 4).
Los retos para el derecho a la vivienda
La Ley Blackstone (2020) es “es uno de los pocos casos exitosos de un país que se opone a la transformación de los hogares en un recurso para la industria financiera”. Sin embargo, pese a que se han hecho intentos para contener al gigante inmobiliario en distintas naciones (Dato crucial 5), el crecimiento de Blackstone no ha cesado (Dato crucial 6) y la empresa ha reforzado su poderío de propiedad en países como Reino Unido y Estados Unidos.
Más aún, se menciona que otros desafíos para el derecho a la vivienda fueron descubiertos, particularmente en el contexto danés. A modo de ilustración: la discriminación y segregación de poblaciones “no occidentales” o migrantes (Dato crucial 7); así como los fondos de la pensión daneses que están comprando propiedades en todo el mundo, lo que representa nuevos riesgos para la vivienda de las poblaciones cercanas a tales residencias adquiridas en el extranjero.
1. En 2021, el valor total de los activos que Blackstone gestionaba era de 881 000 millones de dólares. En 2022, su portafolio de bienes raíces consta de un valor de 320 000 millones de dólares. Actualmente, cuenta con 26 oficinas distribuidas entre Estados Unidos, Europa y Asia.
2. Blackstone implementó varias medidas para que sus propiedades no fueran fácilmente rastreables, como servirse de socios operativos y cambiar constantemente sus nombres. También destaca que, mediante su socia operativa 360 North, “compraba un edificio, montaba una sociedad de propiedad individual, una ‘PropCo’. Cada bloque de apartamentos era propiedad de una ‘PropCo’ diferente, que a su vez era propiedad de una sociedad de cartera, una ‘HoldCo’, que a su vez era propiedad de otra sociedad de cartera, una ‘TopCo’. Y para complicar más las cosas, TopCo era propiedad de otro holding, Calder Holdco, con sede en Luxemburgo. Esta estructura es un sello distintivo de la industria de gestión de activos”.
3. Para crear un ambiente que incentivara el desalojo de inquilinas o inquilinos antaños, Blackstone desarrolló un conjunto de tácticas conocido como “Sacudir el edificio”. Testimonios de arrendatarios y arrendatarias señalaron que excesivos trabajos de remodelación de lujo aparecieron cerca de sus casas; que grietas empezaron a formarse en sus techos; que les enviaron cartas de recordatorio sobre rentas atrasadas, a pesar de haber realizado sus pagos a tiempo; y que 360 North incluso ofreció sumas considerables para que desocuparan sus propiedades de manera definitiva. Esto adquiere especial sentido cuando se toma en cuenta que, al hacer la remodelación de un departamento para nuevos o nuevas inquilinas, la renta puede duplicarse; un proceso respaldado en las propias legislaciones danesas de los años 90.
4. La Ley Blackstone (2020) se dirige a todo tipo de propietarios y propietarias, fondos de pensiones y grandes inversores. La nueva legislación danesa prohibe a arrendatarios y arrendatarias la subida de sus rentas durante un mínimo de 5 años (cumpliendo el requisito de mejorar su eficiencia energética), además de que impide el ofrecimiento de dinero a inquilinos o inquilinas para que abandonen sus hogares.
5. En España se ha propuesto una ley que prohibe la venta de viviendas a fondos de inversión, además de que impone un tope a las rentas de inmuebles ubicados en zonas donde el alquiler supere la inflación. Por su lado, en el 2020, el gobierno de la capital alemana implementó la congelación de rentas por cinco años, abarcando al 90% de los departamentos de Berlín; no obstante, en 2021 el tribunal supremo de Alemania señaló que dicha medida era inconstitucional. Mientras, el gobierno de Dinamarca se ha comprometido a restringir el aumento de los alquileres a 4%, hasta 2024; país cuya inflación es de 10%.
6. En 2009, Blackstone tenía 27 000 millones de dólares sin gastar. En 2022 tiene 170 000 millones de dólares sin ser usados. Encima, a principios de este año, debido al aumento de las rentas por la inflación, Blackstone reportó sus ganancias más altas de su historia.
7. Mientras se daba la batalla contra Blackstone en Dinamarca, el partido Social Demócrata impulsaba otra política pública que catalogaba entidades federativas con altos índices de crimen, desempleo y proporción “no occidental” de sus habitantes. Esto, con el fin de que los bloques habitacionales fueran desalojados y demolidos. Además, por la imposición de que estas zonas reduzcan su reserva de viviendas públicas hasta abarcar 40% como máximo, ya se han vendido 260 apartamentos a NREP, una empresa de inversión inmobiliaria nacional y de las mayores propietarias de la capital.
La competencia intercapitalista puede avistarse en cualquiera de las etapas productivas de la economía. Sin embargo, se manifiesta de forma diferenciada según la localización, escala y temporalidad.
Por las tendencias centralizadoras y concentradoras del capital, las dinámicas de funcionamiento de las ciudades han debido modificarse en función del aglutinamiento de: sus fuerzas productivas en grandes cantidades, espacios diminutos y la garantía permanente del suministro de excesivas porciones de materia y energía para sostenerse.
A causa de las razones anteriores, el hecho de que las burbujas financieras se orienten hacia sectores cuya especulación promete grandes sumas, como la vivienda, resulta perfectamente racional. Pese a que esto implique el desplazamiento de las clases trabajadoras hacia otros espacios (incluso fuera de la propia ciudad) o dejarlas sin casa, provocar un boom de la construcción de edificios que nunca serán habitados o dejar una ciudad vacía, aunque esto sea perfectamente irracional. Mejor aún, si esto ocurre fuera de los “soberanos” territorios de los imperios.